¿Quiere saber cuáles son las novedades de la nueva ley de regulación de alquileres?
El pasado día 9 de septiembre se aprobó en el Parlament de Cataluña la propuesta de Ley «de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge«. En este post vamos a exponer cuáles son las novedades más interesantes de esta nueva ley de regulación de alquileres, para que puedas informarte en el caso de que alquiles vivienda o estés de inquilino en una. Como es lógico, esta legislación sólo está vigente en Cataluña, por lo que no es aplicable al resto del Estado.
Si quieres saber más sobre derechos de los inquilinos no te pierdas nuestro artículo «Protección del inquilino en los desahucios en Cataluña«, y si te interesa el debate que existe entre ocupación y remedios legales, quizás te interese informarte de las Diferencias Entre Ocupación Y Allanamiento De Morada.
Recuerda que si estás en una situación que involucra la regulación de las rentas de los alquileres y estás en Barcelona o su Área Metropolitana, no lo dudes, contacta con nosotros para contratar a un abogado experto en el Formulario de Contacto.
La nueva normativa: hacia una regulación de los alquileres
Primeramente, estamos ante una normativa muy corta -apenas 15 artículos– pero que revoluciona la concepción que actualmente se tenía del alquiler como inversión, ya fuera desde los grandes tenedores o desde la pequeña propiedad. Si bien con la Ley 24/2015 (Cat.) y el Decreto Ley 17/2019 (Cat.) ya se había protegido a los inquilinos frente al desahucio, esa protección sólo era de salida. Ahora lo que se pretende es convertir en efectiva la función social de la propiedad inmobiliaria (art. 33.3 CE) y brindar una protección de entrada al alquiler, facilitando el acceso a la vivienda en ciertas situaciones. Como los propios promotores (Sindicat de Llogaters, etc.) y grupos parlamentarios indican en la Exposición de Motivos, estamos ante una subida coyuntural de los precios del alquiler de un 30% en 5 años. Por tanto, si el Derecho quiere seguir cumpliendo su función, es necesario que se actualice con los tiempos, y precisamente ese es el propósito y resultado de esta Ley al regular los precios del alquiler.
Hasta ahora la protección del inquilino se le daba a la salida, en supuestos de desahucio. A partir de ahora, la protección también se dará, en ciertos supuestos, en el acceso al mercado del alquiler, en forma de control de precios.
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Sin embargo, es posible que esta nueva normativa quede derogada, o sus aspectos más innovadores deban ser pulidos: los letrados de la cámara parlamentaria ya han señalado que hay posibles apartados que podrían ser inconstitucionales, por lo que seguramente esta nueva Ley deba pasar un examen ante el Tribunal Constitucional, que decidirá de qué forma acaba quedando redactada.
Objeto de la normativa
Primeramente, como es normal en todo texto legal, se dispone cuál es el objeto que la nueva normativa va a regular. En este caso es regular «la contención y moderación de rentas de los contratos de alquiler de vivienda en que concurran las circunstancias siguientes»:
– El alquiler debe ser para que el inquilino constituya la vivienda como residencia permanente (jurisprudencialmente, habitual).
– El alquiler debe darse en una área declarada con «mercado de la vivienda tenso«.
Estos serían los dos únicos requisitos, que deben concurrir, para que exista una regulación/limitación de las rentas de un alquiler en Cataluña. Por una parte, el concepto de residencia permanente, que no entraña mucha dificultad. Por otra, el nuevo concepto legal «mercado de la vivienda tenso«, cuya primera definición da esta propia Ley y que deberá ser matizado por los organismos públicos y tribunales.
Además, se excluyen de la aplicación de esta ley de regulación los alquileres acordados antes del 1 de enero de 1995, los de protección oficial, los integrados en redes públicas de viviendas de inserción o mediación para el alquiler social o el Fons d’habitatge de lloguer, los de alquiler social obligatorio, y finalmente los alquilados por contratos de alquiler de carácter asistencial. Por tanto, para todos estos el precio sigue siendo «libre», aunque si tenemos cuenta el tipo de vivienda que se excluye nos daremos cuenta de que precisamente son contratos de alquiler que por sus características quedan fuera del mercado especulativo.
Áreas con mercado de la vivienda tenso
Posteriormente, en los artículos del 2 al 5 la nueva Ley se explaya sobre el nuevo concepto introducido en la legislación, como es el de áreas con «mercado de la vivienda tenso«.
Se determina que dichas áreas son municipios o partes de municipios donde hay especial riesgo de falta de «aprovisionamiento» (sic.) de vivienda de alquiler a la población en condiciones que sean asequibles. Por tanto, estamos hablando de que hay un precio o renta «normal» por un alquiler en determinada zona, y cuando faltan alquileres a ese precio entonces entra en juego la declaración de área con mercado de la vivienda tenso. Entonces la Ley entra en posibles indicadores de que esa sea la situación, sin que ninguno de ellos sea determinante:
– Que los precios del alquiler tengan un «crecimiento sostenido claramente superior a la media de Cataluña«. La unidad de medida es Cataluña, y la determinación de ese crecimiento dependerá de las Administraciones Públicas, con control judicial.
– Que la carga que supone pagar el alquiler supere, de media, el 30%, de los ingresos para la unidad familiar media, o para la media de las personas menores de 35 años.
– Que el precio del alquiler haya experimentado en los 5 años antes un crecimiento interanual acumulado de al menos tres puntos porcentuales superior a la tasa interanual del IPC catalán.
Como se ha dicho, estos indicativos no serán determinantes para que las Administraciones Públicas determinen la existencia de un área de mercado de la vivienda tenso. A propósito, la Ley señala que podrán determinar cuándo hay un área como ésta la Generalitat, el Ayuntamiento de Barcelona y la AMB (en municipios de Barcelona). Tranquilos, que se acompaña también normativa para que las AP competentes se pongan de acuerdo entre ellas.
Sólo la Generalitat, el Ayuntamiento de Barcelona y la AMB para los municipios de la AMB tienen competencia determinar qué áreas son declaradas con mercado de la vivienda tenso.
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Las declaraciones tienen una duración máxima de 5 años, aunque pueden ser reducidas y prorrogadas hasta un máximo de 10 años dependiendo de las circunstancias que se den en el momento.
Pero hay más: se aprueba transitoriamente que durante un año, con la posiblidad de prórroga de un año más, sean consideradas áreas de mercado de la vivienda tenso los siguientes muncipios:
Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, Hospitalet de Llobregat, l’, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, Masnou, el, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, Prat de Llobregat, el, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besós, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de la Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, Vendrell, el, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Mar.
Regulación del alquiler en las áreas con mercado de la vivienda tenso
La Ley continúa explicando cuáles son las consecuencias de que un municipio o área se declare por una Administración Pública como mercado de la vivienda tenso. Aquí es donde, una vez fijado los contratos afectados y las circunstancias que se han de dar, se dirime cómo es la regulación de los alquileres en sí. Básicamente:
En nuevos contratos -en áreas MVT- las rentas pactadas no pueden sobrepasar unas rentas de referencia para un piso de análogas características (metros cuadrados, estado, situación, etc.) en el mismo entorno urbano.
En renovaciones de contrato -en áreas MVT- no se puede sobrepasar la renta pactada en el contrato vencido (sumado a una cantidad en concepto de índice de garantía de la competitividad), si el contrato vencido es de hasta 5 años antes de la entrada en vigor de la Ley.
Sin embargo, en renovaciones de contrato no se aplicará como límite por arriba las rentas anteriormente pactada en los siguientes supuestos:
– Hay parentesco entre las partes que formalizaron el acuerdo anterior. En estos casos el nuevo acuerdo no puede tomar de referencia las rentas anteriormente pactadas.
– El contrato de alquiler se firma respecto a viviendas que anteriormente eran viviendas excluidas de esta Ley (régimen especial, como las viviendas de protección oficial). Es decir, que no se puede forzar un alquiler como el de un piso de protección oficial en un nuevo contrato fuera de la protección social, porque no cuenta como renovación a efectos de la limitación, sino como «nuevo contrato».
¿Y qué pasa en situaciones de renovación? Pues que el arrendador ha de presentar el contrato anterior al nuevo inquilino para poder firmar la nueva renta -la misma, con alguna modificación-. Cuidado, porque si no lo hace de buena fe o lo manipula puede generar responsabilidad, tanto civil como penal. El nuevo inquilino puede asegurarse preguntando en el Registro de Fianzas de Contratos de Alquiler de Viviendas Urbanas, donde se lo comunicarán.
Por último, en casos de obras de mejora por parte del arrendador las rentas se pueden revalorizar, de acuerdo con las reglas de la LAU, por lo que sí podrían superar el límite. En ese sentido, también se puede superar si arrendador y arrendatario pactan el pago de gastos de la vivienda y de la comunidad, todo ello siempre de acuerdo con la LAU y pasándose cuentas anuales.
Además, en el caso de que el alquiler sea de habitación y no de vivienda completa, la suma de todas las rentas por habitación no puede superar el precio de referencia/ contrato anterior.
En viviendas de nueva construcción, se puede superar el límite durante los primeros 5 años, hasta el límite del siguiente tipo de vivienda en la escala de viviendas análogas (lo que se conoce como área superior a la del edificio).
Esto vendría a ser el núcleo de la Ley de regulación de los alquileres, pues a partir de un par de referencias, índices y situaciones la capacidad del arrendador de fijar un precio se ve drásticamente reducida, en beneficio del nuevo inquilino o el inquilino que renueva contrato.
El precio de referencia
Posteriormente, la normativa indica qué será el «precio de referencia» al que alude la Ley en relación con los nuevos contratos firmados a partir de la fecha de vigencia de la Ley. Dicho índice se extrae y determina a partir de una serie datos que tiene el departamento competente en materia de vivienda (sea Generalitat o Ayuntamiento). Estos datos son, por ejemplo, la cuantía de las fianzas dadas y ciertas características adicionales que permiten determinar un mayor o menor valor de la vivienda en alquiler.
Pero quizás lo más importante es que en los nuevos contratos de alquiler en las áreas con mercado de la vivienda tenso se debe incorporar cuál es ese índice de referencia, para que el inquilino que vaya a firmar pueda hacer los cálculos y sepa si se está superando o no. Además, obviamente, el contrato ha de calcular las rentas que corresponden a partir de ese índice y expresar los datos necesarios y los metros cuadrados. Incluso existe la posibilidad de aumentar o disminuir ese límite máximo en un 5%, en base a la existencia o no de: ascensor, párking, mobiliario, calefacción/AC, zonas comunitarias (por ejemplo, jardín), piscina, conserjería o vistas especiales.
La Ley determina además que en ofertas de alquiler en áreas con mercado de la vivienda tenso se deberá informar de la aplicación del índice de precios de referencia, y si es necesario del último alquiler pactado (casos de renovación).
Sanciones
En el caso de incumplir lo estipulado respecto a la regulación de los alquileres, el propietario se enfrenta a sanciones administrativas en base a la Ley 18/2007, de 28 de desembre, «del dret a l’habitatge». En efecto, el último artículo de la Ley explicada (art. 15) establece una serie de modificaciones de la Ley 18/2007 para que incluya entre los supuestos punibles los que se puedan dar por el incumplimiento de la normativa, en un rango de muy grave a leve.
Disposiciones
Finalmente, la Ley analizada prevé, como últimos puntos, la posibilidad de que en la propia declaración de área de mercado de la vivienda tenso se incluya la posibilidad de modificar un 5% por arriba o por abajo el límite establecido por el índice de referencia/contrato anterior si así lo desean las partes. También se puede declarar que no sea extensible a viviendas de más de 150 metros cuadrados.
Se establece además la posibilidad de solucionar los conflictos por vía extrajudiciales y por vía judicial, a través del cauce del Juicio verbal en caso de problemas legales.
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