Descubre qué leyes de la Generalitat afectan a los desahucios en Cataluña, y cómo se protege al inquilino
Si en algún lugar está afectando de manera grave el alza de los alquileres ese sitio es, sin miedo a equivocarse, Barcelona y su área metropolitana. La alta cantidad de desahucios en Cataluña, pero sobre todo en esa área de 5 millones y medio de personas, generó ya en 2015 la reacción -tibia- de la Generalitat, que brindó una cierta protección para inquilinos que lo fueran tanto en situación de precario como en la de impago, y siempre bajo ciertas condiciones rigurosas. En este post vamos a explicar qué características propias tienen los procedimientos de desahucio en Cataluña frente a los del resto del Estado, existiendo una mayor protección del inquilino en el primero. Si, por el contrario, lo que necesitas es conocer los conceptos básicos de un desahucio, seas de Cataluña o de cualquier otra parte del Estado, antes de seguir leyendo este post haz click aquí.
El Derecho a la vivienda no está recogido como Derecho Fundamental en la Constitución Española, pero aun así las convenciones internacionales y el artículo 47 CE lo consideran como un bien a proteger: de ahí que exista legislación protectora con el inquilino en proceso de desahucio.
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Sin embargo, si ya tienes claro lo que es un precario, un lanzamiento o una oferta de alquiler social, entonces prosigamos con lo que ocurre con los desahucios en Cataluña, siendo ligeramente diferentes al resto del Estado. En efecto, el artículo 148.1.3 CE autoriza a las Comunidades Autónomas a tomar competencias en la materia de urbanización y específicamente vivienda, siempre que consideren necesario su intervención. Esto fomenta un régimen legislativo híbrido, en que si bien el Estado central legisla, sentando las bases de la definición del Derecho a la vivienda, las Comunidades Autónomas como Cataluña pueden incidir, expandir y someter a nuevas normas áreas no contempladas por el Legislador Estatal. No en vano y como curiosidad ya el propio Estatuto de Autonomía de Cataluña de 1979 recogía dicha competencia como «exclusiva» de la Generalitat, por lo que desde la historia de nuestra democracia siempre han existido roces entorno al ejercicio de las competencias en esta materia.
La Ley 24/2015 y el Decreto-Ley 17/2019
La normativa de desahucios en Cataluña empezó a separarse de la del Estado central a partir de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.. Esta Ley, como ya se ha dicho, buscaba ofrecer más protección a los inquilinos que se encontraran en una serie de circunstancias, que procedemos a detallar a continuación, esquematizado en la medida de lo posible. Además, a la misma se le ha de sumar el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, que lo complementa de tal forma que es imposible explicar los dos por separado.
Recuerda que, si después de la explicación tienes dudas sobre tu caso, siempre puedes utilizar nuestro servicio de consultas legales para averiguar cual es tu situación jurídica. Puedes acceder haciendo click aquí.
Impago del alquiler
Empecemos pues con el caso de que se inicie un desahucio por impago del alquiler. Esto, como ya explicamos Lo primero es identificar a qué propietarios afectan las mencionadas normativas, pues éste es uno de los criterios para determinar la aplicación de las mismas. El artículo 5.2 de la Ley 24/2015 señala que los propietarios de vivienda obligados a las medidas prescrita los siguientes sujetos:
a) Que el demandante sea persona jurídica [sociedad] que tenga la condición de gran tenedor de vivienda.
b) Que el demandante sea persona jurídica [sociedad] que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario.
Es decir, dos grandes casos: siempre, absolutamente siempre que quien ejecute el desahucio -o a nombre de quien se ejecute el mismo- sea un gran tenedor de vivienda, o bien en aquellos casos en que el inquilino no paga el alquiler de una casa que ha pasado a ser propiedad de un gran tenedor porque el propietario en sí -el que firmó el contrato de alquiler- ha perdido la casa frente al banco/gran tenedor. En otras palabras, sería el supuesto en el que un propietario alquila un piso del cual está pagando una hipoteca y de pronto deja de pagarla: el banco la ejecutará y se quedará el piso, pero el inquilino sigue teniendo contrato válido. Si ese inquilino deja de pagar y se sitúa en una situación de impago que permita desahuciar, el banco estará afectado por esta normativa.
Impago de cuotas hipotecarias
Por otra parte, la Ley 24/2015 señala la obligación de los bancos adquirentes u otros adquirentes de pisos –no necesariamente grandes tenedores– de ofrecer una propuesta de alquiler social. Son casos de compensación odación en pago de los préstamos hipotecarios, e incluso cuando se vende la casa a un tercero por expresamente no poder pagar las cuotas hipotecarias.
Hay que señalar, sin embargo, que esta opción sólo está disponible en caso de que el afectado pueda demostrar que efectivamente no tiene alternativa habitacional y que además se encuentra dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial. Si necesitas información sobre esto último siempre puedes contactar con los Servicios Sociales de tu ayuntamiento o Comunidad.
Transcribimos a continuación el articulado (art. 5.1):
Antes de adquirir una vivienda resultante de la consecución de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual, o antes de la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad por parte del prestatario de devolver el préstamo hipotecario, el adquiriente debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si la adquisición o la compraventa afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial
Okupaciones
Como última clasificación tenemos una respuesta a las recientes «okupaciones» que está habiendo. Si necesitas más información al respecto de tus derechos, o de los posibles delitos cometidos en una situación de okupación por el propietario o el inquilino, haz click aquí. En cuanto a los desahucios en Cataluña por okupaciones, se ha buscado ampliar la posibilidad de alquiler social mediante el artículo 5.7 del Decreto-Ley 17/2019.
Estos son los tipos a los que se hace extensiva la obligación de propuesta de alquiler social antes de interponer demanda judicial:
a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un periodo de tres años contadores a partir de la entrada en vigor del Decreto-ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.
Es decir, en aquéllos casos en los que se tenía contrato de alquiler pero no se renovó con el propietario, y aun así se sigue viviendo en esa propiedad. Esta posibilidad tiene una duración hasta el 23 de diciembre de 2020.
El segundo tipo de obligación de ofrecer alquiler social en caso de okupación tiene una serie de requisitos: Que el propietario sea «gran tenedor» -ya explicado arriba-, y que ocurran cuatro hechos de manera conjunta:
1.º Que la vivienda se encuentre en la situación de utilización anómala a que hace referencia el artículo 41.1.a de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
Básicamente que no sea utilizada durante un período de dos años como domicilio. Es el propietario quien ha de demostrar que sí.
2.º Que los ocupantes acrediten por cualquier medio admitido en derecho que la ocupación sin título se inició, como mínimo, seis meses antes de la entrada en vigor del Decreto-ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.
Es decir, que la okupación ocurriera antes del 23 de junio de 2019, no después. Por ejemplo, en 2017.
3.º Que los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social en los últimos dos años ofrecida por cualquier Administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2.
4.º Que los servicios municipales informen favorablemente sobre el cumplimiento, por parte de los ocupantes, de los parámetros de riesgo de exclusión residencial y sobre el arraigo y la convivencia en el entorno vecinal.
Cumplidas estas condiciones, pese a que la okupación se realice sin título es posible exigir un alquiler social al gran tenedor. Con esto acabamos con la protección de los inquilinos frente a un desahucio en Cataluña, ahora vamos a explicar qué es la oferta de alquiler social.
¿Qué es la oferta de alquiler social?
Para acabar sobre la protección en los casos de desahucios en Cataluña, hay que hacer una correcta definición de lo que se entiende por alquiler social, que no deja de ser la alternativa al desahucio que se plantea desde la legislación catalana.
Pues bien, dicha oferta de alquiler social no puede suponer más de un 10% de los ingresos, hasta un 18%, de los que hay constancia de la unidad familiar. Dicha variación corresponde con los diferentes niveles de riesgo de exclusión residencial y se ajusta en función de los ingresos que percibe cada familia ponderados respecto a sus miembros, en lo que se conoce como IRSC. A continuación transcribimos el artículo 5.7.a de la Ley 24/2015, que lo recoge:
Debe fijar rentas que garanticen que el esfuerzo por el pago del alquiler no supere el 10% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,89 del indicador de renta de suficiencia (IRSC), o el 12% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,95 del IRSC, o el 18% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si son iguales o superiores al 0,95 del IRSC.
Por otra parte, el Decreto-Ley 17/2019 viene a indicar la posibilidad añadida de renovación del contrato de alquiler social, una vez acabe su plazo contractual (5 años si alquila un particular, 7 años si alquila una sociedad). Obviamente, dicha renovación queda supedita a la nueva demostración de que se sigue dentro de los parámetros de exclusión residencial, ya citados. Indicar por otra parte que la solicitud de la documentación que corrobore dicha situación corresponde al propietario del inmueble, por lo que en el caso de que no lo haga la culpa es suya y debe permitir que se presente la documentación, pese a que el plazo pueda haber expirado. Así queda el redactado (art. 5.6):
En los casos de alquiler social que lleguen al fin del plazo contractual marcado, las personas o unidades familiares afectadas tienen derecho a la formalización, por una única vez, de un nuevo contrato según las condiciones que establece la ley, siempre que se sigan encontrando dentro de los parámetros de exclusión residencial establecidos en el artículo 5.7 y así sea acreditado por los propios afectados. A este efecto, el titular de la vivienda tiene que requerir a los afectados para que presenten la documentación que lo corrobore con una antelación de cuatro meses antes de la fecha de expiración del contrato.»
Conclusiones: Protección del inquilino en los desahucios en Cataluña
Hemos visto toda la protección que se le ofrece al inquilino en los desahucios en Cataluña, así como cuáles son los distintos tipos de alternativas que se dan a los mismos.
Recuerda que si estás en una situación que involucra un desahucio y estás en Barcelona o su Área Metropolitana, no lo dudes, contacta con nosotros para contratar a un abogado experto en el Formulario de Contacto.